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概要

【裁判所】最高裁判所第二小法廷

本件の賃貸借契約書には、明渡時の原状回復義務について、賃貸人と賃借人とが「負担区分表に基づいて補修費用を負担」しなければならない旨が記載されていた。 そして、負担区分表には、以下の場合は、賃借人が補修費用を負担すると規定されていた。

1. 襖紙・障子紙
   「汚損（手垢の汚れ、タバコの煤けなど生活することによる変色を含む）・汚れ」
2. 各種床仕上材
   「生活することによる変色・汚損・破損と認められるもの」
3. 各種壁・天井等仕上材
   「生活することによる変色・汚損・破損」

なお、「破損」とは「こわれていたむこと。また、こわしていためること。」、「汚損」とは「よごれていること。または、よごして傷つけること。」であるとの説明がされていた。

賃貸人は、退去時のこれらの部分に関する通常損耗が賃借人の負担であるとして、敷金から控除したため、賃借人は、そのような条件は公序良俗に違反するなどとして、敷金の未返還分の請求を求めた。

問題の所在

賃貸借契約書の原状回復義務に関する条項の中には、通常損耗にかかる部分も賃借人が負担すべきと記載されているものがあるが、そのような規定は有効か。
また、有効であったとして、どの程度具体的な記載が必要か。

判旨と解説

本判決は、通常損耗に関する原状回復費用を賃借人に負担させること自体は、契約自由の原則から特約があれば認められるとしながらも、「通常損耗にかかる部分は、通常、賃料の中に含めて回収されていることから、賃借人に対して、通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになる。」とした上で、賃借人にそのような負担を負わせるには、賃借人が負担すべき通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容となるなど、通常損耗補修に関する特約が明確に合意されている必要がある。」とした。

その上で、本件の特約は、「賃借人が補修費用を負担すべき状況の欄に関する文言自体からは、通常損耗を含む趣旨であることが一義的に明白であるとはいえない。」と述べて、通常損耗の原状回復費用を賃借人に負担させる特約はないとした。

本件において、通常損耗に関する賃借人の負担を否定したという点では、賃借人にとって意義があるが、通常損耗の特約が明確であれば、賃借人負担とすることも有効となる場合があるので、賃貸人にとっても重要な判決である。

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