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判例紹介

平成23年3月24日判決敷引特約は有効か?

概要

【裁判所】最高裁判所第1小法廷

これまで高裁レベルでは,敷引特約が消費者契約法10条に反するとして一体として無効と判断されてきたが,最高裁による判断が示されることとなった。

問題の所在

 賃借人が消費者である場合,賃貸借契約に消費者契約法の適用があるところ,同法10条は,契約条項が民法等の任意規定と比べて消費者の権利を一方的に害する程度が信義則上許されない場合に,その条項を無効としている。

 敷引特約については,民法・借地借家法の規定と比較して,消費者の権利を害することは明らかだが,その程度が信義則上許容できないものか,また敷引きの額に関わらず一切許されないものなのかが問題となる。

判旨と解説

 敷引金額が契約書に明示されている場合には,賃借人は,敷引金の額についても明確に認識した上で契約を締結する上,通常損耗等の補修費用は,賃料にこれを含ませてその回収が図られているのが通常としても,敷引金として授受する旨の合意が成立している場合には,賃料の中に補修費用が含まれないとして金額が合意されているとみるのが相当であって,敷引特約によって賃借人が上記補修費用を二重に負担するということはできない。 また,補修費用に充てる敷引額を一定の額に決めておくことは,通常損耗等の補修の要否やその費用の額をめぐる紛争を防止する観点から,あながち不合理なものとはいえず,敷引特約が信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するものであると直ちにいうことはできない。
 もっとも,賃借人が消費者であるときは,通常,賃借物件に生ずる通常損耗等の補修費用の額については十分な情報を有していない上,賃貸人との交渉によって敷引特約を排除することも困難なことからすると,敷引金の額が高額な場合には,賃貸人と賃借人との間に存する情報の質及び量並びに交渉力の格差を背景に,賃借人が一方的に不利益な負担を余儀なくされたものとみるべき場合が多いといえる。
 そうすると,賃貸人が消費者の場合における敷引特約は,当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額,賃料の額,礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし,敷引金の額が高額と評価される場合は,特段の事情のない限り,信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するものであって,消費者契約法10条により無効になる。
 以上のとおり,敷引額が高額でない限り敷引特約は有効ということになるが,平成17年最高裁判決が,通常損耗の負担を賃借人に負わせるには,借主負担の範囲が合意により具体的に明確でなければならないとしているのに対し,今回の判決では,「敷引特約は,通常損耗の補修費用を賃借人に負担させる趣旨を含む。」としているため,その関係に注意する必要がある。

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